Den svenska avundsjukan och bostadsrättsombildningarna

Många är gröna av avund över att vi i det här landet tillåter att ett hus som en gång byggts som hyresrätter, inte för alltid har exakt denna upplåtelseform. Kort sagt, man är irriterade över att en del direkt säljer lägenheterna de köpt, för att sedan sälja och dra det första man gör, med en nätt förtjänst i portföljen. Och det kan man ju tycka inte är så särskilt rättvist, men bilden är inte riktigt så enkel...

Faktum är att de flesta ombildade hus inte säljs - som det sägs - till underpriser, utan ofta till överpriser. Ett hus fullt med hyresgäster, finns nämligen inte på marknaden för ett hundratal separata bostadsrätter. Det är ett hus på marknaden för hyreshus (eftersom vi har besittningsrätt för hyresgäster i Sverige, något som i allmänhet är bra, kan man inte bara sparka ut hyresgästerna).

Alternativet för ett bostadsföretag som har andra planer än att äga huset vidare är i praktiken två: 1) att sälja huset till en nybildad bostadsrättsförening, eller 2) att sälja huset till ett annat bostadsföretag. Detta (hypotetiska) bostadsföretag funderar naturligtvis inte så mycket över vad huset är värt som bostadsrätter (man får ju inte kicka ut hyresgästerna), utan vad huset är värt som hyresrätter. Intressant nog är det en helt annan siffra, i varje fall i Stockholms innerstad. Huset värderas nämligen efter vilka hyresintäkter och vilka driftskostnader huset har. Om man som i Sverige reglerar hyran - ja, då sänks priset automatiskt, för ingen vill väl betala så mycket pengar för en investering i ett hyreshus så att man går back?

Kort sagt, följden är att det inte går att räkna på vad enskilda bostadsrätter hade kostat, och sälja det för det priset. Det är ett pris som kommer ligga långt över marknadspris. (Marknadspris är för övrigt inte, som många tror, det högsta priset någon är villig att betala. Inte ens i fall då objektet är unikt och inte finns i flera kopior. Det är ofta vad den spekulant som vill betala nästmest är beredd att betala. Ingen skulle ju med flit bjuda över när man redan vunnit)

Ytterligare ett argument gör det ganska tydligt varför det är alldeles orealistiskt att sälja till "fullpris" på bostadsrättsmarknaden: varför ska då hyresgästerna köpa? Man kan lika gärna nöja sig med att fortsätta vara hyresgäst. Vill man äga sitt boende letar man lika gärna efter en lägenhet som redan är en bostadsrätt. Följden har blivit att hus som ombildas till bostadsrätter oftast fått ett pris någonstans en bit över marknadsvärde, men där varje lägenhet ändå är väsentligen billigare än den hade varit på öppna marknaden, utan hyresgäst med besittningsrätt.

Indirekt har hyresregleringarna även lett till strukturproblem på hyresmarknaden. Hyrorna har på vissa håll helt enkelt blivit så låga, att hyreslägenhetsbyggandet fallit ordentligt. Det lönar sig helt enkelt inte att bygga utan subventioner.

Några andra som haft liknande invändningar går att läsa här och här.

Samtidigt finns det en vettig poäng: Det är inte bra för samhället att man i praktiken kan tjäna mer på att bo i sin lägenhet under det år ombildningsprocessen pågår, än på sitt vanliga jobb. Samtidigt är det som tidigare nämnts en direkt följd av de regleringar som finns på hyresmarknaden. Vill man behålla dem, men ändå stoppa ombildningarna, är den enda framkomliga vägen att helt enkelt delvis införa planekonomi och helt enkelt förbjuda ombildningar helt och hållet. Det vore faktiskt det ärligaste från vänstersidan, istället för att smyga med de fjuttändringar som man nu kommer med, och att kritisera de ombildningar som är en direkt följd av hyresregleringarna.

Så finns det då något alexanderhugg? Kanske! Mycket av problematiken kommer av att det bara är möjligt att sälja ett helt hyreshus "i klump". Alldeles nyligen skapades en ny upplåtelseform i Sverige, ägarlägenheten. I praktiken så har det därmed inte skett ett dugg, en delanledning är väl kanske att det inte är möjligt att skapa sådana annat än vid nybyggen. Men vore det inte en intressant tanke att försäljningar av hyreshus skulle kunna ske genom ombildning till ägarlägenheter istället för till bostadsrättsföreningar? Då skulle man kunna ombilda dem en efter en, när kontrakten löper ut eller tidigare om man vill ge hyresgäster möjlighet att köpa lägenheten de redan bor i. Det skulle också leda till blandade upplåtelseformer i samma trappuppgång, och därmed mer social blandning, och alltså hjälpa till att minska segregering mellan olika bostadsområden. Enda nackdelen jag egentligen kan se är att det krävs en rejäl genomgång av lagen, för så får man inte göra idag...

Tidigare inlägg om bostadspolitik: här, här, här, här, här, här och här.